社會住宅及健全租屋市場,是小英政府上任發展房市的二大重點,不過全國不動產企研室在3月上旬進行問卷調查,發現在政府加稅、房客申報租金以及欲遷入戶籍三大因素影響下,超過半數房東近期想調漲房租,顯示租稅政策使得房東轉嫁成本給房客。
全國不動產在3月06~12日,透過網路進行問卷調查購屋意願,發現新政府努力要將租屋市場檯面化,並解決租屋不易的現況,但從調查發現,在租稅新制施行下,有54.2%的租屋族表示,感受到租金調漲。


進一步觀察調查結果,超過半數的網友表示,房東不同意租金申報,即使同意了,也會調漲租金,僅有四成三的房東在不漲租的情況下讓房客申報租金。

全國不動產企研室主任張瀞勻分析,租賃市場長期屬於地下經濟,幾乎無法可管,蔡英文政府為實現居住正義,採取租稅手段,希冀房東由暗轉明,今年元旦即實施房屋租賃新制,房東不能再限制房客遷入戶籍、申報租金扣抵綜合所得稅,雖然保障租屋族,但房東也順勢漲租,苦果仍由租屋族承擔。

且調查發現,約有33.5%民眾租金佔薪資比例落在11~20%,等於有1/5的薪水都繳給房東。此外,高達59.1%的民眾表示,租屋不買房的主因在「自備款不足及薪資凍漲」,其次則是因為不想揹房貸,希望可享有更好的生活品質。


而不管是針對租屋族抑或是房東調查,都有逾半的受訪者表示租金呈現上揚趨勢,不過全國不動產企研室觀察近二年六都行情,發現租金漲跌互見,其中雙北市、台中市年漲1.8~7.8%,台中市漲最多;而桃園市、台南市以及高雄市則下滑1.1~4.7%,桃園跌最多。
全國不動產總經理石吉平指出,推升區域租金主因有三,其一、區域民眾普遍看跌房價,進而轉向租屋,求過於供,導致租金上揚;其二、去年房地合一上路,抑制短期交易,許多屋主由售轉租,尤其近一年交屋潮,新屋釋出到租屋市場,並附帶傢俱電器,因此租金較高,拉高整體行情;其三、壓倒屋主的最後一根稻草就是,租賃契約書新制上路,新增租稅成本,進而轉嫁給房客。
然而,租屋族大多為經濟負擔能力較弱,因此政府為保護租方權益,並減少租屋糾紛,除了施行房屋租賃新制,未來也將推出「住宅租賃市場發展條例」,創設租賃住宅服務業,透過業者包租或代管出租,可享定額免稅,但勢必讓地下租屋市場浮出水面。
就現實面而言,屋主保護主義至上,要達到租屋市場透明化若僅以獎勵措施,有一定的難度,倘若可加上強制租約公證,不僅可保護雙方權益,有違約情形時還得逕受強制執行。
此次問卷調查也發現,租屋族對於租約強制公證接受度頗高,有88.6%的租屋族支持政府修法強制租約公證,不過僅有58.3%房東支持。(如下表)

觀察調查結果和現今市況而言,石吉平表示,若要健全租屋市場,減少租賃糾紛,租約強制公證對於房東、房客雙方而言,會是最省時、省力的方式。
石吉平指出,租約強制公證不僅可以達到租金強制實價登錄,交易透明化之餘,房東勢必依法納稅、透過公證驗明正身,房東也不必擔心房客以假身分承租、逾期不搬遷也將逕受強制執行。
對房客而言,租賃期間亦受公證契約保護,房東無法刁難提前終止租約趕人,房客亦可申報租金支出節稅,雙方權益都能獲得保障,可說是政府、房東、房客三贏。

 

資料來源: 全國不動產市場研究室

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